Ugovor o zakupu stana - da ili ne?

Ugovor o zakupu stana – da ili ne, tema je koja se često provlači kroz razgovore kada dođe trenutak da se stan iznajmi. U praksi, mnogi i dalje veruju da je dovoljno rukovanje i dogovor „na reč“, naročito ako se vlasnik i zakupac poznaju duži niz godina. Ali, iskustvo pokazuje da to, čak ni u tim slučajevima nije dobro rešenje i da može biti uzrok raznih problema.

Zato narodna izreka: “Čist račun - duga ljubav”, važi u potpunosti i za ovaj slučaj.

A tekst koji sledi, pokušaće da objasni zašto je to tako.

 

Kada poverenje nije dovoljno

 

U idealnom scenariju, zakupac i vlasnik se razumeju bez mnogo formalnosti. Dogovore se brzo, bez papira, bez dodatnih troškova, i bez „komplikacija“. I u početku, sve dobro funkcioniše, sve dok ne dođe do prvog kršenja dogovora…

Realnost često donese nepredviđene situacije, jer se ljudi često ne razumeju, i zato je jasno da poverenje nije dovoljno. Kašnjenje sa uplatom, drugačija očekivanja oko održavanja stana i iznenadne promene planova, su situacije kada se vrši preispitivanje i tada se postavlja pitanje – šta smo zapravo dogovorili?

Bez pisanog traga, svaka strana ima svoju verziju dogovorenog.

 

Šta karakteriše dobar dogovor i ugovor

 

Kada se stvari stave na papir, sve postaje jasnije. Ne zbog birokratije, već zbog sigurnosti. To praktično znači da dobar dogovor samo predstavlja osnov za dobar ugovor.

Kvalitetno sastavljen ugovor o zakupu stana precizira:

• koliko traje zakup
• kolika je mesečna kirija i kada se plaća
• da li postoji depozit i pod kojim uslovima se vraća
• ko snosi troškove održavanja
• šta se dešava u slučaju prekida saradnje ili drugih nesuglasica.

Upravo to su elementi koji u praksi prave razliku između korektnog odnosa, i potencijalnih problema.

Interesi vlasnika i zakupca su prilično različiti pa ćemo u nastavku reći nešto i o tome.

Značaj ugovora za stanara

 

https://www.freepik.com/free-photo/business-people-signing-contract_6766145.htm

 

Kada tražite stan, najvažnije vam je da imate svoj mir. Da znate da vas niko ne može pozvati jednog dana i reći vam da imate rok od nekoliko dana da se iselite. Značaj ugovora za stanara ogleda se u njegovoj osnovoj potrebi da ima sigurnost u domu, da se poštuje njegova privatnost i da bude bezbedan od iznenadnog otkaza.

Upravo taj segment, izuzetno je važan za zakupca, i obavezan je u ugovorima. Zato pisani dogovor, odnosno postojanje ugovora o zakupu nije puka formalnost, već potpisnicima daje sigurnost da će se dogovor poštovati, naravno ako se i njegove odredbe poštuju.

Ugovor o zakupu stana stanaru donosi:

• osećaj stabilnosti
• jasno definisan period boravka
• sigurnost u vezi sa uslovima koje ste prihvatili
• mogućnost da planirate dalje bez bojazni.

Zanimljivo je da većina zakupaca tek nakon neprijatnog iskustva shvati koliko znači imati sve jasno definisano i “stavljeno na papir”.

A šta muči vlasnike stanova?

 

Situacije koje mogu predstavljati košmar za svakog stanodavca

 

Sa druge strane, izdavanje stana nije samo dodatni prihod, to je i odgovornost. Stanari će doći i otići, ali nije svejedno u kakvom stanju će vratiti zakupljeni prostor, i da li će ostaviti neke dugove.

Ovo su situacije koje mogu predstavljati košmar za svakog stanodavca:

• neredovno plaćanje režija
• neodgovorno ponašanje prema stanu
• produžavanje boravka mimo dogovora
• izbegavanje dogovorenih obaveza.

Upravo zato, iskusni vlasnici retko prepuštaju stvari slučaju.

Znaju koliko male nejasnoće mogu kasnije da prerastu u velike probleme, pa čak i neke sitnice definišu ugovorom.

 

Bez jasnih pravila nesporazumi su gotovo neizbežni

 

Formalni razgovori i dogovori gotovo uvek proteknu bez tenzije i svi su uvereni da ništa ne može loše uticati na realizaciju dogovora. Ali odnosi se menjaju, okolnosti se menjaju, a bez jasno propisanih pravila nesporazumi su gotovo neizbežni.

Postoji nekoliko uverenja koja se često ponavljaju, a u praksi se pokažu kao pogrešna:

• „Ne treba nam papir, poznajemo se.“
• „Dogovorićemo se ako dođe do problema.“
• „Lakše je bez formalnosti.“

Iskustvo pokazuje da su upravo ovakve situacije najrizičnije, i najosetljivije.

 

Da li su poslovi oko ugovora komplikovani?

 

Jedan od najčešćih razloga zbog kojih ljudi odlažu potpisivanje ugovora jeste neznanje i strah da su poslovi oko ugovora komplikovani, ili da dugo traju.

U realnosti, uz dobru pripremu, sve može biti završeno brzo i efikasno. Bitno je da dokument bude jasan, razumljiv i prilagođen konkretnoj situaciji, bez suvišnih komplikacija.

Drugim rečima, nije poenta u obimu, već u preciznosti, i kasnijoj pravnoj sigurnosti koja štiti i vlasnika i stanara.

A da li može da se dogodi da vas ugovor ne štiti?

 

Gde se najčešće greši

 

Problemi najčešće nastaju ne zato što neko želi da prekrši dogovor, već zato što dogovor nije bio dovoljno jasan i precizan. Zato ćemo se fokusirati na stavke u kojima se najčešće greši.

To su, po pravilu, sledeće odredbe ugovora:

• neprecizno definisan rok iseljenja
• različita očekivanja oko računa i troškova
• neprecizno definisano održavanja uređaja u stanu
• neslaganje oko depozita
• nejasna pravila korišćenja stana.

Ono što se na početku preskoči jer “nije važno“, kasnije često postane ključno pitanje.

A da li se u ovom slučaju isplati angažovanje profesionalaca? 

 

Uloga agencije - više od posredovanja

 

Sve ovo daleko je lakše uz angažovanje pouzdane agencije za nekretnine. Treba da znate da je uloga agencije - više od posredovanja. Ključna je njena sposobnost da ceo proces pojednostavi, učini ga bržim i sigurnijim.

U praksi, to znači:

• realnu procenu situacije i očekivanja
• iskustveno prepoznavanje potencijalnih problema
• pomoć u definisanju jasnih uslova
• podrška u svakom koraku dogovora.

Često se ispostavi da nekoliko pravnih saveta na početku može sprečiti mesece neprijatnosti kasnije. Upravo u tome je razlika između brzog, i dobrog dogovora.

Dodaćemo i da se prilikom izdavanja stanova dešavaju situacije u kojima dodatna sigurnost nije luksuz, već potreba:

• kada se stan izdaje na duži vremenski period
• kada se sarađuje sa nepoznatim osobama
• kada je u pitanju vrednija nekretnina
• kada se zakup vezuje za poslovne potrebe.

Sa finansijskog aspekta, najbolje je tražiti stan direktno od vlasnika, ali ako želite sigurnost, onda je bolje da idete preko agencije.

Najbolje je da se sa njom zaključi ugovor o saradnji, a pri tom vodi računa da se odabere proverena agencija, koja usluge naplaćuje po realizaciji, što iznosi najčešće od 30 do 50 odsto od prve kirije.

U okolnostima neznanja i nedostatka iskustva, svaki detalj ima težinu i može uticati na dalji tok saradnje.

 

Ugovor tek nakon prvog lošeg iskustva

 

Dok sve ide kako treba, ugovor deluje kao nepotrebna formalnost. Ali jedan problem je dovoljan da sve promeni. I tada ono što je moglo biti jednostavno rešenje na početku, postaje komplikacija.

Na kraju, dilema „da ili ne“ zapravo i nije prava dilema. Pitanje je samo koliko želite sigurnosti i koliko vam je važno da stvari funkcionišu.

Jasno definisan odnos između dve strane ne znači nepoverenje, naprotiv. To je način da se poverenje sačuva.

Sve više ljudi shvata značaj ugovora i bira da ceo proces prepusti stručnjacima, ne zato što moraju, već zato što žele da budu sigurni da je sve urađeno kako treba.

Dragi čitaoče, kakva su vaša iskustva sa izdavanjem ili zakupom stanova? Bilo bi lepo kada biste ih podelili sa nama u komentarima. Hvala!

Naslovna slika: https://www.freepik.com/free-photo/male-real-estate-agent-giving-keys-new-house-female-buyer_38048623.htm