Ugovor između prodavca i agencije za nekretnine – put ka uređenom tržištu u Srbiji, da ili ne?

Prodaja nepokretnosti podrazumeva mnogo više od dogovora o ceni i pronalaženja kupca. U tom procesu postoje brojna pravna, finansijska i praktična pitanja, koja mogu uticati na sigurnost svih učesnika. Upravo zato, sve se češće postavlja pitanje: Da li je ugovor između prodavca i agencije za nekretnine pravi put ka uređenom tržištu u Srbiji?

Sa pravnog stanovišta, odgovor je prilično jasan – ugovor o posredovanju nije suvišna formalnost, već zakonski okvir koji uređuje odnos između prodavca i profesionalnog posrednika. 

U nastavku ćemo detaljnije opisati sam ugovor, i njegov značaj za tržište nekretnina.

Šta propisuje Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti

 

Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti propisuje da se posredovanje obavlja na osnovu ugovora koji zaključuju nalogodavac i posrednik. Nalogodavac može biti prodavac, kupac, zakupodavac ili zakupac, a ugovor se zaključuje u pisanom ili elektronskom obliku.

To znači da odnos između prodavca i agencije ne bi trebalo da počiva na usmenom dogovoru, nejasnim obećanjima ili pretpostavkama. Ugovorom se precizira šta je predmet saradnje. Šta se očekuje od agencije, koje su obaveze prodavca, i pod kojim uslovima se plaća posrednička naknada, što je odgovor na pitanje - šta zapravo uređuje ugovor o posredovanju. 

Iako ugovor štiti prodavca, preporuka je da se za posredovanje odabere profesionalna i pouzdana agencija sa iskustvom (kao što su Solis Nekretnine iz Novog Sada), koja će na najbolji način štititi interese klijenta.  

Osnovna svrha ugovora je da interese obe strane učini jasnim i proverljivim.

Što bi rekli naši stari - “čist račun - duga ljubav”.

Šta ugovor mora da sadrži?

Zakon propisuje osnovne elemente, među kojima su:

• podaci o posredniku i broj pod kojim je upisan u Registar posrednika
• podaci o nalogodavcu
• vrsta i važni elementi pravnog posla
• visina, način i rok plaćanja posredničke naknade
• rok važenja ugovora
• vrsta i visina troškova dodatnih usluga, ukoliko su ugovorene.

Što je ugovor precizniji, smanjuje se mogućnost nesporazuma. Prodavac unapred zna šta dobija za ugovorenu naknadu, dok agencija zna koje su joj obaveze i pod kojim uslovima posluje.

Dobro sastavljen ugovor zato nije samo zaštita agencije. On je istovremeno i pravna zaštita prodavca.

 

Obaveze agencije nisu samo pronalaženje kupca

 

Naravno da nisu, zakonom propisan znatno širi okvir profesionalnog postupanja posrednika. Njegova uloga nije samo da poveže prodavca i potencijalnog kupca, već i da doprinese sigurnosti i pravilnom odvijanju celog postupka.

Zakonska obaveza posrednika, između ostalog, jeste da nastoji da pronađe odgovarajuću ugovornu stranu, da nalogodavcu pruži objektivno mišljenje o ceni nepokretnosti, i da izvrši uvid u isprave kojima se dokazuje pravo svojine ili drugo stvarno pravo na nepokretnosti.

Dužan je i da upozori nalogodavca na okolnosti koje su od značaja za pravni posao, i ukoliko postoje neki rizici, koji nisu uočljivi na prvi pogled.

Agencija je pritom dužna da postupa sa pažnjom dobrog privrednika, što predstavlja važan standard profesionalnog postupanja.

Za prodavca to znači da angažovanje registrovanog posrednika može predstavljati značajnu podršku u različitim fazama prodaje, od sagledavanja tržišne vrednosti, marketinškog delovanja i provere dokumentacije, preko komunikacije sa zainteresovanim kupcima i organizovanja razgledanja, do koordinacije aktivnosti koje prethode zaključenju ugovora.

Upravo ta šira uloga razlikuje profesionalno posredovanje od pukog oglašavanja nepokretnosti.

 

A šta se očekuje od prodavca?

 

Kako je prodaja nekretnine krajnji cilj, važno je razumeti koje obaveze proizlaze iz ugovora o posredovanju, i zakonskog okvira koji uređuje ovu oblast.

Pre svega, prodavac je dužan da posredniku pruži tačne i potpune podatke od značaja za posredovanje, kao i da omogući uvid u originalne isprave kojima se dokazuju prava na nepokretnosti. Posebno je važno da posrednika obavesti o svim okolnostima koje mogu uticati na pravni posao, uključujući postojeće upisane ili neupisane terete, i druga ograničenja u vezi sa nepokretnošću.

Njegove obaveze ne završavaju se predajom dokumentacije. Prodavac treba da omogući razgledanje nepokretnosti, da sarađuje sa posrednikom tokom procesa prodaje i da ga bez odlaganja obavesti o eventualnim promenama koje se odnose na prava na nepokretnosti, njenu cenu ili druge okolnosti važne za realizaciju posla.

Ovako postavljen odnos podrazumeva odgovornost obe strane. Agencija svoje profesionalne obaveze može da ispuni na pravi način samo ako od prodavca dobije potpune i verodostojne informacije. Zato je kvalitetna saradnja između nalogodavca i posrednika jedan od važnih preduslova da prodaja bude transparentna, efikasna i pravno sigurnija.

 

Ekskluzivno posredovanje

 

Jedno pitanje posebno zaslužuje pažnju jer se često pogrešno poistovećuje sa samim ugovorom o posredovanju.

Ekskluzivno posredovanje je posebna vrsta saradnje, i ne podrazumeva se prilikom zaključenja ugovora sa agencijom, već se klauzula o ekskluzivnom posredovanju mora izričito ugovoriti.

Ekskluzivnim posredovanjem prodavac se može obavezati da tokom ugovorenog perioda neće angažovati drugog posrednika za istu nepokretnost. Posrednik je pritom dužan da posebno upozori nalogodavca na značenje i pravne posledice takve klauzule.

Zato je važno da prodavac razume šta potpisuje, a ne samo da ugovor pročita formalno. Posebno kada je reč o ekskluzivnom posredovanju, jasno definisani uslovi saradnje mogu sprečiti kasnije nesporazume, i učiniti odnos između prodavca i agencije transparentnijim.

Došli smo i do vremenskih odrednica Ugovora.

 

Trajanje ugovora o posredovanju i kako se raskida?

 

Trajanje ugovora o posredovanju i način njegovog prestanka pitanja su koja prodavac treba da razjasni pre nego što započne saradnju sa agencijom. Koliko ugovor traje i kako se raskida?

To nije samo formalno pitanje, već deo pravne sigurnosti obe ugovorne strane.

Ugovor o posredovanju može prestati istekom ugovorenog roka, zaključenjem pravnog posla za koji se posredovalo ili otkazom u pisanom, odnosno elektronskom obliku, u skladu sa zakonom. Ako trajanje nije drugačije ugovoreno, zakon predviđa da ugovor traje godinu dana. Otkaz ne mora biti obrazložen, i proizvodi pravno dejstvo kada bude dostavljen posredniku.

Važno je, međutim, imati u vidu da prestanak ugovora ne znači nužno da prestaju i sve obaveze koje su iz njega proistekle. Prestanak ugovora, međutim, ne isključuje automatski pravo agencije na posredničku naknadu.

Zakon predviđa da, ako nalogodavac u roku koji je određen ugovorom, a koji ne može biti duži od mesec dana po prestanku ugovora, zaključi posao koji je neposredna posledica delovanja posrednika pre prestanka ugovora, posrednik može imati pravo na ugovorenu naknadu.

Zato je važno da prodavac pre potpisivanja ugovora razume ne samo period na koji ga zaključuje, već i način njegovog prestanka i moguće posledice nakon prestanka. Jasno definisan odnos od početka smanjuje prostor za nesporazume i doprinosi pravnoj sigurnosti obe strane.

 

Zašto je ugovor važan za uređeno tržište?

 

Uređeno tržište nekretnina počiva na jasnim pravilima, odgovornosti i proverljivim odnosima. Upravo zato je važno razumeti zašto je ugovor važan za uređeno tržište, i kakvu sigurnost donosi učesnicima u prometu.

Posrednik mora biti upisan u Registar posrednika, što prodavcu omogućava da pre potpisivanja ugovora proveri da li posluje sa registrovanim profesionalcem. Zakon takođe zabranjuje oglašavanje nepokretnosti za čiji promet posrednik nema zaključen ugovor o posredovanju.

Dobro sastavljen ugovor predstavlja osnovu profesionalnog odnosa, kojim su prava i obaveze obe strane unapred jasno određeni. Prodavcu donosi veću transparentnost i pravnu sigurnost, a agenciji jasan okvir za profesionalno postupanje.

Zato je odgovor na pitanje da li je ugovor između prodavca i agencije put ka uređenijem tržištu nekretnina - DA. Jasno definisan i zakonom usklađen odnos predstavlja jedan od temelja profesionalnog posredovanja, i doprinosi sigurnijoj realizaciji prometa nepokretnosti.

Da li ste vi, dragi čitaoče, imali priliku da zaključite ugovor o posredovanju? Opišite nam u komentarima svoja iskustva. Hvala!  

Izvor: https://www.magnific.com/free-photo/two-men-shaking-hands_3469428.htm