Kupovina stana u izgradnji u Nišu: prednosti, rizici i pitanja za investitora

Kupovina stana u izgradnji može biti odlična odluka, ali samo ako se u nju uđe hladne glave. Mnoge kupce privlači mogućnost da stan plate povoljnije nego kada je zgrada već završena, da ranije izaberu sprat, orijentaciju, raspored i eventualno utiču na neke završne detalje.

Sa druge strane, takva kupovina nosi više neizvesnosti nego kupovina već useljenog stana. Rokovi mogu da kasne, dokumentacija mora pažljivo da se proveri, a reputacija investitora postaje jednako važna kao lokacija i cena kvadrata.

U Nišu se poslednjih godina dosta gradi, pa kupci imaju sve više opcija u različitim delovima grada. Međutim, stan u izgradnji nije obična kupovina “na slici”. Kupujemo obećanje da će ono što je prikazano u projektu zaista biti završeno u dogovorenom kvalitetu, roku i pravnom okviru. Koje su sve prednosti, rizici i koja pitanja treba da postavite investitoru kada kupujete stan u izgradnji? Pročitajte.

Zašto kupci biraju stan u izgradnji?

Najveća prednost kupovine u izgradnji najčešće je cena. Stan koji se kupuje u ranoj fazi gradnje obično može biti povoljniji od završenog stana na istoj lokaciji. Za kupca koji ima strpljenja i ne mora odmah da se useli, to može biti značajna ušteda.

 

Druga prednost je veći izbor. Kada se kupuje na vreme, lakše je izabrati bolju poziciju u zgradi: sprat, stranu sveta, pogled, raspored prostorija, veličinu stana ili parking mesto. Kod završenih zgrada često ostane ono što drugi kupci nisu izabrali.

Treća prednost je nov stan bez potrebe za renoviranjem. Nove instalacije, savremeniji raspored, lift, energetska efikasnost, kvalitetni materijali, nova stolarija i mogućnost garaže ili parkinga kupcima znače mnogo, naročito ako ne žele da se odmah posle kupovine bave majstorima.

Rizici koje ne treba potceniti

Prvi rizik je kašnjenje radova. Investitor može imati dobru nameru, ali gradnja zavisi od finansija, izvođača, dozvola, tržišta materijala i organizacije. Zato rok useljenja uvek treba posmatrati realno, sa rezervom.

Drugi rizik je kvalitet završnih radova. Na renderima i u projektu sve može izgledati odlično, ali kupac mora da pita koji materijali se koriste, kakva je izolacija, koja je stolarija, kakvo je grejanje, ko su izvođači i šta tačno ulazi u cenu.

Treći rizik je pravna sigurnost. Ako dokumentacija nije uredna, najlepši stan može postati veliki problem. Kupac mora da zna da li postoji građevinska dozvola, da li je zemljište čisto, da li je zgrada legalno započeta i pod kojim uslovima će se stan kasnije uknjižiti.

Dokumentacija pre kapare

Pre davanja kapare važno je proveriti nekoliko osnovnih stvari. Najpre, da li investitor ima građevinsku dozvolu. Drugo, da li je parcela na kojoj se gradi pravno čista. Treće, da li je projekat usklađen sa onim što se prodaje kupcima. Četvrto, da li je u ugovoru jasno navedeno šta kupac dobija: kvadratura, sprat, oznaka stana, terasa, ostava, garaža ili parking mesto.

Posebno je važno proveriti da li se cena odnosi na neto ili bruto površinu, jer tu često nastaju nesporazumi. Kupac treba da zna šta se tačno računa u kvadraturu i šta će biti upisano u dokumentaciju.

Ako se stan kupuje na kredit, treba na vreme proveriti da li banka finansira kupovinu u toj zgradi i u kojoj fazi gradnje. Neke banke imaju strože uslove kada je objekat u izgradnji.

Pitanja koja treba postaviti investitoru

Pre potpisivanja bilo čega, kupac treba da postavi konkretna pitanja:

Pitanja o dokumentaciji

• Da li objekat ima pravosnažnu građevinsku dozvolu?
• Da li je dozvola izdata baš za objekat koji se prodaje?
• Da li postoji potvrda o prijavi radova?
• Da li je zemljište u vlasništvu investitora ili postoji suinvestitorski odnos?
• Da li na parceli postoji hipoteka ili drugi teret?
• Da li će stan moći da se uknjiži odmah nakon završetka objekta?
• Ko snosi troškove uknjižbe?
• Da li kupac dobija predugovor ili odmah kupoprodajni ugovor?
• Da li je ugovor overiv kod notara u ovoj fazi gradnje?

Pitanja o investitoru

• Koliko zgrada je investitor do sada završio?
• Da li može da pokaže prethodne objekte?
• Da li su raniji objekti završeni u roku?
• Ko je izvođač radova?
• Ko vrši stručni nadzor?
• Da li investitor sam finansira gradnju ili zavisi od prodaje stanova unapred?
• Da li postoji reputacija investitora kod ranijih kupaca?

Pitanja o samom stanu

• Da li terasa ulazi u ukupnu kvadraturu i kako se obračunava?
• Da li postoji mogućnost promene rasporeda pre završnih radova?
• Da li kupac može da bira keramiku, parket, vrata ili sanitarije?
• Koji je tačan položaj stana u zgradi?
• Kakva je orijentacija stana?
• Da li stan gleda na ulicu, dvorište, parking ili drugu zgradu?
• Kolika je udaljenost od susednih objekata?
• Da li postoji ostava, podrum ili zajednička prostorija?

Pitanja o kvalitetu gradnje

• Koja se izolacija koristi?
• Kakva je zvučna izolacija između stanova?
• Koja je klasa spoljne stolarije?
• Koja je debljina zidova između stanova?
• Koji tip grejanja je predviđen?
• Da li stan ima klima uređaj ili samo instalaciju za klimu?
• Koja keramika i sanitarije ulaze u cenu?
• Koja protivprovalna vrata se ugrađuju?
• Da li zgrada ima lift i kog proizvođača?
• Da li postoji energetski pasoš i koja klasa se očekuje?

Pitanja o plaćanju

• Da li je cena fiksna do završetka gradnje?
• Da li se cena menja ako poraste cena materijala?
• Kolika je kapara?
• Da li se plaća po fazama gradnje?
• Šta se dešava ako kupac odustane?
• Šta se dešava ako investitor kasni?
• Da li je parking uključen u cenu?
• Koliko košta garažno ili parking mesto?
• Da li se PDV plaća posebno ili je uključen u cenu?
• Da li kupac prvog stana može da ostvari povrat PDV-a?

Pitanja o rokovima

• Kada je planiran završetak grubih radova?
• Kada je planiran završetak završnih radova?
• Kada je realan rok useljenja?
• Kada se očekuje tehnički prijem?
• Kada se očekuje upotrebna dozvola?
• Kada će biti formirana stambena zajednica?
• Šta se dešava ako rok bude probijen za tri, šest ili dvanaest meseci?

Pitanja o zgradi i svakodnevnom životu

• Koliko stanova ima u zgradi?
• Koliko ima parking mesta u odnosu na broj stanova?
• Da li postoji dvorište ili zelena površina?
• Kakav je prilaz zgradi?
• Da li je ulica asfaltirana i osvetljena?
• Da li će oko zgrade biti trotoar, rasveta i uređeno dvorište?
• Ko održava zgradu nakon useljenja?
• Koliki se očekuju mesečni troškovi održavanja?
• Da li u prizemlju ima lokala i koje namene mogu biti?

Pitanja koja često otkriju najviše

• Šta tačno nije uključeno u cenu?
• Koji su najčešći dodatni troškovi koje kupci zaborave?
• Da li mogu da dobijem sve specifikacije materijala napismeno?
• Da li mogu da razgovaram sa nekim ko je već kupio stan od vas?
• Šta se dešava ako završeni stan odstupa od projekta?
• Da li se ugovorom garantuje rok, kvadratura i kvalitet opreme?
• Ko otklanja eventualne nedostatke nakon useljenja?
• Koliko traje garantni rok za radove i opremu?

Dobar investitor neće bežati od ovih pitanja. Naprotiv, ozbiljni investitori znaju da kupci danas žele sigurnost, jasne rokove i transparentne uslove.

Da li znate da lokacija nije samo adresa?

Kod kupovine stana u izgradnji lokacija se ne procenjuje samo po tome kako izgleda danas, već i po tome kako će izgledati za nekoliko godina. Važno je da proverite šta se još gradi u okolini, kakav je pristup zgradi, da li ima parkinga, kakva je povezanost sa centrom, fakultetima, školama, vrtićima, domom zdravlja i prodavnicama.

U Nišu su različite lokacije dobre za različite kupce. Neko traži stan blizu fakulteta zbog izdavanja studentima, neko mirniji kraj za porodicu, a neko novogradnju koja će kasnije lako moći da se proda. Zato pre kupovine treba znati da li se stan kupuje za život, izdavanje ili dugoročnu investiciju.

Ugovor je važniji od obećanja

Sve što je važno mora biti u ugovoru. Usmeni dogovori o keramici, parkingu, roku, opremi ili popustima kasnije se teško dokazuju. Ugovor treba da bude precizan, razumljiv i proverljiv. Ako kupac nije siguran, bolje je da angažuje advokata ili stručno lice pre potpisivanja, nego da kasnije rešava problem koji je mogao biti sprečen.

Posebno treba obratiti pažnju na dinamiku plaćanja. Nije isto platiti veliki deo unapred i plaćati po fazama gradnje. Za kupca je sigurnije kada su uplate povezane sa stvarnim napretkom radova.

Kada je kupovina u izgradnji dobar potez?

Kupovina stana u izgradnji u Nišu može biti odličan potez ako je investitor pouzdan, dokumentacija uredna, lokacija dobra, a cena realna. Prednost je u tome što kupac može dobiti nov stan po boljoj ceni i sa većim izborom nego kada je objekat završen.

Međutim, ova kupovina nije za nestrpljive i neinformisane kupce. Potrebno je proveriti papire, pitati sve što nije jasno, ne žuriti sa kaparom i ne donositi odluku samo na osnovu lepog rendera. Kod stana u izgradnji ne kupuje se samo kvadrat, već poverenje da će taj kvadrat biti završen, upotrebljiv i pravno siguran.

Najbolji savet je jednostavan: emocija može da vas privuče stanu, ali odluku treba da donesu dokumentacija, lokacija, investitor i ugovor.

Fotografije:

https://www.pexels.com/photo/woman-in-black-suit-standing-beside-white-wall-in-7937664/

https://www.pexels.com/photo/helmet-level-and-sketches-7937319/