Učešće za kupovinu prvog stana – analiza ponude banaka u Beogradu

Kupovina prve nekretnine u Beogradu najčešće ne počinje obilaskom stanova, već pitanjem: Da li imam dovoljno novca? Upravo učešće za kupovinu prvog stana predstavlja ključni filter koji određuje ne samo da li možete da kupite stan na kredit, već i pod kojim uslovima ćete ga otplaćivati narednih 20–30 godina.

Iako na prvi pogled sve deluje veoma jednostavno, u praksi učešće predstavlja kompleksniju kategoriju. Pored toga što zavisi od banke i vaše kreditne sposobnosti, ono zavisi i od same nekretnine.

Ali da krenemo redom i kažemo sve što treba da znate o učešću za stambeni kredit.

Koliko iznosi učešće za kupovinu prvog stana u praksi

Učešće za kupovinu prvog stana putem kredita, u praksi se u najvećem broju slučajeva kreće između 10% i 20% vrednosti nekretnine. Standardna vrednost iznosi 20% učešća, a postoje i povoljnije ponude koje mogu biti 10 do 15%, ali uz dodatne uslove.

Na primer, za stan od 120.000 evra, računica je sledeća:

• 10% = 12.000 €
• 20% = 24.000 €.

Ali, tu mnogi kupci naprave prvu grešku – misle da je to jedini novac koji im je potreban.

Učešće nije jedini početni izdatak

Kupci moraju da imaju na umu da učešće nije jedini početni izdatak i da i realno moraju da računaju i na dodatne troškove kao što su:

• Porez na prenos apsolutnih prava (2,5%) – za starogradnju
• Notar i ugovori: ~500–1.000 €
• Procena nekretnine: ~100–200 €
• Troškovi banke i obrade kredita
• Agencijska provizija (ako postoji).

U zbiru - to znači da realan početni iznos često ide i do: 25% ukupne vrednosti stana

Smanjeno učešće – šansa za brži ulazak u vlasništvo

Učešće za kupovinu prvog stana može da iznosi i 10%, ali to nije česta pojava.

Potrebno je da imate na umu da banke koje nude niže učešće obično postavljaju dodatne uslove:

• stabilna i iznadprosečna primanja
• zaposljenje na neodređeno
• dobra kreditna istorija
• nekretnina koja prolazi “strogu” procenu.

Dakle: niže učešće = veći kredit = veća kamata!

Uporedna tabela: šta nude banke u Beogradu

Ponuda stambenih kredita koje nude banke u Beogradu je raznovrsna i u nastavku ćemo predstaviti šta nude pojedine banke u Beogradu kada je učešće u pitanju:

 

Napomena: Uslovi variraju u zavisnosti od klijenta, visine kredita i procene nekretnine.

A da li je procenat učešća vezan za kupoprodajnu cenu ili je drugačija računica u pitanju?

Banka priznaje procenjenu vrednost stana

Učešće za kupovinu prvog stana se formalno računa kao procenat kupoprodajne cene – ali u praksi banka priznaje procenjenu vrednost stana i tu morate biti oprezni, ako se ove dve cene razlikuju.

Primer:

• Cena stana: 100.000 €
• Procena banke: 90.000 €
• Kredit: 72.000 €
• Vaše učešće: banci 18.000 € + troškovi
• Doplata do kupoprodajne cene 10.000 €

Ovo je čest scenario na tržištu i zahteva dodatna novčana sredstva koja je pored učešća potrebno pripremiti.

Ukoliko imate više novca, svakako je dobro da učešćem pokrijete veći deo  kupoprodajne cene.

Prednosti većeg učešća od 20% donose:

• nižu kamatu
• manju ratu
• veću sigurnost
• lakše odobrenje kredita.

Hajde da proverimo da li ste spremni za kredit?

Checklista za kupce: spremni za apliciranje ili ne?

Pre nego što krenete u apliciranje za stambeni kredit treba da budete sigurni da imate sve što je potrebno za ovaj korak. Sledeća checklista za kupce,  vam pomoći će vam u tome:

 ✔ minimum 10–20% za učešće
 ✔ dodatnih 3–5% za troškove
 ✔ stabilan posao (ugovor na neodređeno)
 ✔ uredna kreditna istorija
 ✔ realna očekivanja o ceni nekretnine
 ✔ rezerva novca za “nepredviđene troškove”.

Bonus savet:

Ako vam posle kupovine ostane 0 € na računu – niste baš najbolje isplanirali kupovinu.

Angažovanje agencije za nekretnine

Učešće za kupovinu prvog stana nije samo finansijska stavka, već i strategija kupovine. Odluka o angažovanju profesionalne agencije za nekretnine može vam se višestruko isplatiti, ne samo u smislu finansijske i pravne sigurnosti, već i zbog bržeg obavljanja svih poslova. Pritom - neće biti ni stresa ni panike, koji su gotovo uvek prisutni u ovakvim situacijama.

Primera radi agencija Solis nekretnine iz Novog Sada klijentima pomaže kroz:

• procenu realne tržišne cene
• izbor “bankarski prihvatljivih” nekretnina
• savetovanje pre odlaska u banku
• optimizaciju ukupnog troška
• pregovore o ceni.

Sve ovo često znači: bržu realizaciju, bolju nekretninu, povoljniju cenu i siguran kredit.

Primer iz prakse: koliko vam zaista treba za prvi stan?

 

Sada ćemo navesti primer koji može pomoći da steknete viziju o tome koliko vam zaista treba za prvi stan.

Zamislimo sledeću situaciju:

• Cena stana: 80.000 €
• Neto plata kupca: 1.200 €
• Učešće: 20% (16.000 €)
• Rok otplate: 25 godina.

Banka u ovom slučaju odobrava kredit od oko 64.000 €.

Okvirna mesečna rata (u zavisnosti od kamate) kreće se između:

320 € – 380 €

Ali, tu nisu uračunati svi troškovi, pa da vidimo kompletnu sliku:

Početni troškovi:

• Učešće: 16.000 €
• Porez (2.5%): 1.600 €
• Notar, procena, banka: ~1.000 €

To znači da je na početku potrebno izdvojiti oko 18.600 €.

Kada je u pitanju rata kredita, ako se odlučite za varijantu sa 10% učešća, ona bi iznosila između 380 i 450 EUR.

Manje novca na početku, znači i veće opterećenje na mesečnom nivou u toku perioda otplate.

Povrat PDV na kupovinu prvog stana u novogradnji

Značajno je navesti i to da kupac prvog stana u novogradnji može biti oslobođen plaćanja poreza, tj. može imati povrat PDV  u iznosu od 10%, ako je to prva nekretnina koju kupuje, i to za površinu do 40 kvadratnih metara.

Takođe, može dodatno biti oslobođen plaćanja poreza i to 15m2 za svakog člana domaćinstva, koji takođe nije posedovao neku nekretninu.

Ako sumiramo sve do sada napisano, možemo zaključiti da učešće za kupovinu prvog stana nije samo pitanje “koliko imam sada”, već i:

• koliko mogu da “izdržim” mesečno
• koliko želim da platim banci kroz kamatu
• koliko mi je važna finansijska sigurnost.

U praksi, kupci često biraju sredinu – ne minimum, ali ni maksimum učešća – kako bi zadržali balans između početnog ulaganja i mesečne rate.

Poštovani čitaoče, opišite nam svoje lično iskustvo kada je kupovina stana u pitanju. Koliko ste novca dali za učešće i da li mislite da je to bila dobra odluka?

Izvor:https://www.magnific.com/free-photo/wrapped-house-with-keys-money-background_5752018.htm