Zakon o stanovanju i održavanju zgrada ovo morate znati

U svakoj zgradi, na samom ulazu istaknut je Kućni red, koji se mora poštovati. Da li ste ga proučili, i da li znate svoja prava i obaveze koja važe u tom zajedničkim objektu, u kojem ćete možda provesti ceo život?  

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada i šta treba znati, tema je koja se obično otvori tek kada se u zgradi desi nešto nepredviđeno - pokvari se lift, pukne cev, ili komšija odluči da prefarba fasadu u tirkizno.

Ovaj zakon, iako naizgled suvoparan, u praksi propisuje sve ono što čini naš svakodnevni komšijski život, od zajedničkih troškova do pravila ponašanja u zgradi. Poznavanje osnovnih pravila može vam uštedeti mnogo živaca (i novca), naročito ako ste vlasnik, zakupac ili tek planirate da kupite stan.

Šta sve zakon uređuje

Većina stanara misli da se sve svodi na plaćanje nekih obaveza i održavanje mira i tišine u zgradi.

Međutim, zakon pokriva čitav spektar tema:

• ko je odgovoran za održavanje zajedničkih delova
• kako se donose odluke
• koja su prava vlasnika
• šta se dešava kada neko ne poštuje pravila.

Zakon jasno razdvaja posebne delove zgrade (stan, lokal, garaža) i zajedničke delove (krov, stepenište, fasada, instalacije). Održavanje zajedničkih delova obaveza je svih vlasnika, proporcionalno kvadraturi  stana.

Dakle, ako imate stan od 100 kvadrata, doprinosi su veći nego kod komšije iz garsonjere, jer jednostavno - veći deo zgrade „pripada“ vama.

Cilj ovog zakona je da obezbedi da svaka zgrada ima odgovorno upravljanje, redovno održavanje i poštovanje propisa koji garantuju bezbednost stanara, i normalno funkcionisanje zajednice.

A da li je neko zadužen da brine o sprovođenju tog zakona?

Upravnici zgrada

Ko su upravnici zgrada i zašto su važni je pitanje koje izaziva različite reakcije: od onih koji ih doživljavaju kao „šerife zgrade“, do onih koji im zahvaljuju jer su npr. spasili lift od potpunog kolapsa.

Prema zakonu, svaka zgrada mora imati upravnika, bilo profesionalnog (registrovanog za taj posao), bilo komšiju kojeg su stanari izabrali.

Upravnik zgrade je svojevrsni „menadžer zgrade“ koji ima sledeće nadležnosti i obaveze:

• vodi evidenciju o troškovima
• sprovodi odluke skupštine stanara
• komunicira sa opštinom
• prijavljuje kvarove
• sakuplja doprinose za održavanje.

Bez upravnika, zgrada tehnički nije u skladu sa zakonom. Opština može čak izreći kaznu ako zajednica ne imenuje upravnika u zakonskom roku. Dakle, ako vaša zgrada još nema „šefa“, razmislite da li je bolje da ga izaberete vi, ili da vam ga imenuje grad.

Obaveze vlasnika stanova

Nisu svi stanari svesni da se obaveze vlasnika stanova ne svode samo na to da se plaćaju mesečni računi i da svako održava svoj stan. Ali, to najčešće shvate kada se desi neka nepredviđena situacija, i kada su imovina i bezbednost ugroženi.

Zakon kaže da su „vlasnici odgovorni za bezbednost, funkcionalnost i izgled cele zgrade“.

Drugim rečima – ako prokišnjava krov, svi su dužni da učestvuju u popravci, bez obzira da li žive na prvom ili poslednjem spratu.

U obaveze vlasnika spadaju i:

- učešće u troškovima redovnog i vanrednog održavanja

- poštovanje kućnog reda

- prisustvo na skupštini stanara

- čuvanje zajedničke imovine.

Zakon ne poznaje opravdanja tipa: „Ne koristim lift, pa neću da ga plaćam“.

Zgrada je zajednički organizam, a lift, fasada i hodnici su njegovi vitalni organi. Ako ih ne održavamo zajedno, „organizam“ se brzo razboli.

U nastavku možete pročitati kako se zgrada održava i šta ko plaća.

Održavanje i finansiranje zgrade

Obavezom formiranja računa stambene zajednice i tzv. investicionog fonda regulisano je održavanje i finansiranje zgrade. Iz tog fonda plaćaju se popravke, farbanje hodnika, zamena sijalica, servis lifta i sve ono što čini da zgrada ne izgleda kao iz filma strave i užasa. Ali nije samo izgled u pitanju već i pravovremena ulaganja, koja bi sprečila neke mnogo veće troškove u budućnosti.

Uplata u fond nije stvar dobre volje, to je zakonska obaveza. Visinu mesečne naknade određuje skupština stanara, a iznos zavisi od potreba zgrade. Ukoliko je zajednica složna, fond može poslužiti i za estetske radove, recimo, uređivanje ulaza ili sadnju cveća ispred zgrade.

Posebno je zanimljivo što zakon podstiče energetsku efikasnost, pa je moguće da zajednica dobije subvencije za izolaciju, nove liftove ili zamenu prozora. Upravo iz navedenih razloga ulaganje u zgradu ne samo da donosi komfor, već i povećava tržišnu vrednost stanova.

I tako smo došli do onog papira koji krasi svaki ulaz u stambene objekte.

Kućni red i komšijski odnosi

Ovo je možda najdelikatniji deo svakodnevnog života u zgradi. Zakon propisuje obavezno postojanje kućnog reda, koji određuje sve: od vremena kada se sme praviti buka, do načina korišćenja zajedničkih prostorija.

Drugim rečima, ako neko buši zid u 23:00, ili drži bicikl u hodniku, to nije stvar „ličnog izbora“, već kršenje pravila. Upravnik ima pravo da reaguje, a u težim slučajevima uključuje se komunalna policija.

Naravno, nijedan zakon ne može rešiti sve komšijske drame („ko je zauzeo moje parking mesto“ ili „ko opet suši veš na prozoru“), ali pravila postoje kako bi suživot bio podnošljiv, pa čak i prijatan. Uostalom, lepši odnosi među komšijama znače i veću sigurnost, a i manje neugodnih sastanaka na hodniku.

A šta ako neko baš neće da poštuje zakonske odredbe i kućni red?

Kazne i neprijatne posledice

Kazne i neprijatne posledice prete onima koji misle da „zakon ne dolazi do njihovog sprata“. Ako zgrada nema upravnika, stanari mogu platiti kaznu i do 2.000.000 dinara! Ovo je kazna za nepoštovanje zakona, koja se deli srazmerno kvadraturi stana i plaća je svaki stanar.  Fizička lica koja ne poštuju kućni red rizikuju manje kazne, ali i dovoljno neprijatne da ih sledeći put motivišu da poštuju pravila.

Na kraju dana, poštovanje zakona nije samo stvar straha od kazne – već stvar kulture življenja.

Čista, funkcionalna i lepo uređena zgrada nije slučajnost, već rezultat odgovornosti svih stanara.

Šta ovo praktično znači za kupce i prodavce nekretnina

Ako nešto treba zapamtiti iz svega navedenog, to je da poznavanje Zakona o stanovanju i održavanju zgrada znači manje iznenađenja i više reda u svakodnevici. Zakon je tu da vas podseti da zajednički život u zgradi nije samo „nužno zlo“, već i prilika da zajedno stvarate bolji prostor za život.

Kada kupujete stan, ne gledajte samo kvadraturu i raspored prostorija, proverite i da li zgrada ima upravnika, da li se redovno održava, kao i - postoje li dugovanja prema stambenoj zajednici?

Agencije za nekretnine koje poznaju zakon i lokalne prakse mogu vam mnogo pomoći. One proveravaju dokumentaciju, znaju kako funkcionišu stambene zajednice i mogu vas uputiti na to da li vas u novom domu čeka harmonija ili beskrajne komšijske rasprave.

Kada sarađujete sa profesionalcima, šanse da pogrešite su minimalne, a vaš novi stan ne postaje izvor stresa, već prava oaza mira.

Šta vi, dragi čitaoče, mislite o ovoj temi? Lepo bi bilo da svoja razmišljenja podelite sa nama u komentarima. Hvala!

Izvor: https://www.freepik.com/free-vector/illustration-man-woman-closing-ears-loud-howl-puppy-home_6821750.htm