Novi Zakon o održavanju zgrada šta treba znati

Upravo ste prodali kuću i kupili stan u zgradi. To je velika promena za vas i vašu porodicu. Prethodno ste odlučili da sve poslove vezane za kupovinu stana poverite proverenoj agenciji za nekretnine i prezadovoljni ste saradnjom.

Sada je potrebno da se upoznate sa novim načinom života i pravilima koja važe u stambenoj zajednici. Treba da znate koja su vaša prava ali i obaveze kao stanara zgrade, vezano za kućni red, održavanje zajedničkih prostorija,  zasedanja skupštine stanara kao i druge situacije.

Nekada davno u zgradama su postojali Domari, koji su bili zaduženi za održavanje zgrade u kojoj su živeli zajedno sa drugim stanarima. Oni su bili osobe koje su brinule o svim problemima koji su se vremenom pojavljivali u ulazima i stanovima stambenih zgrada, kao i o njihovom redovnom održavanju. Svaki stanar je mogao u bilo koje doba dana ili noći, da se obrati domaru za pomoć.

Na žalost funkcija domara zgrada, vremenom je prestala funkcionisati pa su stanari stambenih zgrada bili prinuđeni da sami rešavaju sve probleme koji su se pojavljivali u njihovom stanu, zajedničkim prostorijama, podrumu ili na krovu zgrade.

Kako bi se ova oblast pravno uredila i uskladila sa promenama u izmenjenim društveno ekonomskim odnosima u toku 2020. godine usvojen je Zakon o stanovanju i održavanju zgrada.

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada u Srbiji, reguliše obaveze vlasnika i korisnika zgrada u vezi sa održavanjem i upravljanjem stambenim zgradama.

Skupština stambene zajednice

Skupštinu čine svi vlasnici stanova, garaža, poslovnih prostorija-lokala, kao i posebnih prostorija.  Skupština ima pravo da upravlja stambenom zgradom, donosi odluke o pitanjima vezanim za održavanje i uređenje zgrade, kao i o svim drugim pitanjima od značaja za zajedničko stanovanje.

Skupština donosi odluke većinom glasova prisutnih vlasnika na sednici. Svaki vlasnik stana ili drugih posebnih prostorija u okviru stambene zajednice ima 1 glas u okviru skupštine. Sednice skupštine moraju se održavati najmanje dva puta godišnje, po potrebi i češće.

Vezano za Zakon o stanovanju i održavanju zgrada u Srbiji potrebno je da znate da zakon propisuje da svaka stambena zgrada mora imati upravnika. Skupština bira ali i razrešava dužnosti starog upravnika, a po potrebi bira i profesionalnog upravnika.

Naime, u slučaju da je nemoguće izabrati upravnika od članova stambene zajednice, tada se bira profesionalni upravnik. Poslovima profesionalnog upravljanja mogu se baviti privredna društva ili preduzetnici (organizator profesionalnog upravljanja) angažovanjem lica koje ispunjava uslove za profesionalnog upravnika.

Upravnik zgrade je odgovoran za sprovođenje odluka skupštine i upravljanje svakodnevnim poslovima zgrade.

Skupština ima pravo da traži informacije o finansijskom stanju zgrade, radu upravnika i drugim pitanjima od značaja za zajedničko stanovanje.

Skupština može doneti pravilnik o kućnom redu i drugim pitanjima vezanim za zajedničko stanovanje.

Obaveza skupštine je redovno održavanje zgrade i njenih zajedničkih prostorija. To podrazumeva održavanje liftova, čišćenje zajedničkih prostora i drugih aktivnosti koje su potrebne za očuvanje zgrade.

Skupština treba da sarađuje sa upravnikom zgrade kako bi se efikasno upravljalo stambenom zgradom.

Čime se bavi upravnik zgrade

Upravnika zgrade biraju članovi skupštine stambene zajednice.

Mandat upravnika traje četiri godine, ukoliko odlukom o izboru nije određen kraći rok i upravnik mora biti upisan u Registar stambenih zajednica.

Upravnik zgrade ima važnu ulogu u održavanju i upravljanju stambenim zgradama. Upravnik ima pristup svim relevantnim dokumentima koja se odnose na upravljanje zgradom, uključujući finansijske izveštaje, ugovore o održavanju i slično. Upravnik može sazvati sastanke vlasnika stanova kako bi raspravljali o pitanjima koja se odnose na upravljanje zgradom, radi donošenja odluka.

Upravnik je odgovoran za održavanje zajedničkih delova zgrade, uključujući hodnike, stepeništa, zajedničke prostorije i spoljne površine.

Upravnik mora voditi finansijske evidencije o prihodima i rashodima zgrade i osigurati transparentnost u vezi sa finansijskim pitanjima.

Upravnik takođe zaključuje ugovore sa odgovarajućim izvođačima za održavanje i popravke zgrade. On je odgovoran da se radovi realizuju u skladu sa ugovorenim uslovima.

Obaveza upravnika je da redovno informiše vlasnike stanova odnosno skupštinu  o stanju zgrade, finansijskim pitanjima i drugim važnim aspektima upravljanja zgradom.

U obavljanju svoje dužnosti upravnik je u obavezi da poštuje sve zakone i propise koji se odnose na upravljanje zgradom.

Za svoje usluge upravnik zgrade ima pravo na primanja naknade. Ta naknada može biti fiksna ili se određuje na temelju veličine ili broja stanova u zgradi.

Još malo o pravima i obavezama stanara

Važno je da znate da ste kao vlasnik stana u obavezi da plaćate zajedničke troškove održavanja zgrade. Zakon propisuje način obračuna tih troškova i obavezu svakog vlasnika da redovno uplaćuje svoj deo.

Zgrada treba da ima poseban fond za održavanje koji se koristi za hitne popravke i redovno održavanje. Sredstva za ovaj fond prikupljaju se od vlasnika stanova.

Zakon takođe predviđa mogućnost inspekcijskog nadzora, radi provere da li se zgrada održava u skladu sa istim. Inspektori imaju pravo da izriču kazne za nepoštovanje propisanog.

Radovi na zgradi, kao što su rekonstrukcija ili renoviranje, zahtevaju saglasnost skupštine stambene zajednice. Ovi radovi ne smeju ugroziti bezbednost ili stabilnost zgrade.

Cilj novog zakona je da doprinese boljem regulisanju održavanja zgrada, što može smanjiti nesporazume među vlasnicima stanova, upravnicima zgrada i stanarima.

Zakon propisuje odgovornost za vlasnike stanova i upravnika zgrade, čime se poboljšava transparetnost i može preventivno uticati na smanjenje mogućih zloupotreba.

Cilj zakona je uvođenje novih standarda i pravila za održavanje zgrada, što doprinosi unapređenju kvaliteta života stanara, uključujući poboljšanje održavanja zajedničkih prostora i infrastrukture.

Održavanje zgrada u dobrom stanju takođe doprinosi očuvanju vrednosti stanova i ostalih prostorija u njima.  

Kaznene odredbe za nepridržavanje odredaba zakona

Važno je da znate da zakon sadrži kaznene odredbe koje se primenjuju u slučaju kršenja propisanog.

Novčana kazna od 5.000,00 do 150.000,00 dinara propisana je za prekršaj fizičkog lica kao vlasnika posebnog dela, odnosno vlasnika zgrade.

Novčana kazna od 50.000,00 do 2.000.000,00 dinara propisana je za prekršaj stambene zajednice kao i za prekršaj privrednog društva koje se bavi organizovanjem profesionalnog upravljanja.

Ukratko, cilj Zakona o stanovanju i održavanju zgrada je stvaranje pravnog okvira koji reguliše različite aspekte zajedničkog stanovanja i održavanja nekretnina, kako bi se zaštitili interesi vlasnika stanova, obezbedika sigurnost i zdravlje stanara, rešavali sporovi i očuvala vrednost nekretnina.

Slike: pexels.com