Ugovor o poklonu nepokretnosti: Šta treba da znate pre nego što ga potpišete

Dobiti nepokretnost na poklon nije mala stvar. Uz to dolaze konkretna pitanja – zakon, porezi, kako se prenosi vlasništvo i šta ako se sve to ne uradi na vreme.

Iako prenos vlasništva putem ugovora o poklonu može da deluje jednostavno, u praksi se često pojave okolnosti koje proces učine složenijim i vremenski zahtevnijim nego što se na prvi pogled čini.

U nastavku su osnovne informacije koje treba da znate pre nego što uopšte uđete u ovu priču.

Šta predstavlja ugovor o poklonu nepokretnosti?

Ugovor o poklonu nepokretnosti je pravni akt kojim jedna strana prenosi pravo svojine nad nekretninom na drugu stranu bez nadoknade, i to za života obe strane. Takav ugovor mogu da zaključe i fizička i pravna lica.

Da bi ovaj ugovor bio punovažan, neophodno je da postoji saglasnost obe strane i jasna volja poklonodavca da nekretninu bezuslovno pokloni. Ukoliko ta volja izostane, ne može se govoriti o ugovoru o poklonu, već o nekom drugom pravnom poslu.

U slučaju da poklonoprimac svojim postupcima pokaže nezahvalnost prema poklonodavcu, ovaj može da traži opoziv poklona, ali pod uslovom da to učini sudskim putem u roku od tri godine od kada je došlo do takvog ponašanja.

Šta ako na poklonjenoj nekretnini postoji hipoteka ili dug?

Pre nego što se prihvati poklon u vidu stana, kuće ili bilo koje druge nepokretnosti, važno je proveriti da li uz taj poklon dolazi i neka neželjena obaveza. Možda postoji upisana hipoteka, dug prema banci ili neko treće lice koje polaže pravo na tu nekretninu.

Bez te provere, lako može da se dogodi da poklon zapravo nije poklon – već dodatna glavobolja. Da biste to izbegli, najbolje je da se u sve uključi advokat. On može da proveri sve što je upisano u katastar, da vidi da li postoje neka potraživanja ili tereti, i da vam kaže da li je sve čisto.

Jer jednom kada se ugovor potpiše i nekretnina prenese, problemi postaju vaši. A to sigurno niko ne želi kad prima poklon.

Gde overiti ugovor o poklonu nepokretnosti?

Nakon što se ugovor o poklonu nepokretnosti zaključi i potpiše od strane poklonodavca i poklonoprimca, neophodno ga je overiti kod javnog beležnika.

Ugovor se overava isključivo kod notara koji je teritorijalno nadležan za mesto na kojem se nepokretnost nalazi.

Najčešće, sve ugovorne strane zajedno sa pravnim zastupnikom odlaze kod notara, gde se proverava sadržina ugovora i overava potpisa učesnika.

Kako izgleda prenos vlasništva

Overa ugovora i ulazak u posed nekretnine ne znače automatski da je neko postao njen vlasnik. Da bi poklon zaista bio pravno priznat, potrebno je da se novi vlasnik upiše u katastar nepokretnosti.

Zato je važno da, odmah nakon overe ugovora, lice koje prima nekretninu podnese zahtev katastru kako bi se zvanično upisalo kao vlasnik.

Poreska uprava procenjuje vrednost nepokretnosti na osnovu koje se obračunava porez. Ukoliko smatrate da je ta vrednost nerealno visoka u odnosu na tržišne cene, imate pravo da uložite žalbu. Takve situacije se dešavaju i nisu neuobičajene u praksi.

Ko snosi obavezu plaćanja poreza na poklonjenu imovinu?

Za razliku od situacija poput ostvarivanja porodične penzije, gde se prava stiču posle smrti člana porodice i uređena su posebnim zakonskim pravilima, poklon nepokretnosti je pravni odnos koji se zasniva među živima i donosi niz konkretnih obaveza. Jedna od njih jeste i poreska – plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava.

Ipak, postoje slučajevi u kojima se poklonoprimalac oslobađa ove obaveze. To se odnosi na naslednike iz prvog naslednog reda, koji su oslobođeni plaćanja poreza prilikom dobijanja nepokretnosti na poklon.

Naslednici iz drugog naslednog reda imaju obavezu plaćanja poreza od 1,5% tržišne vrednosti nepokretnosti, a ista poreska stopa se primenjuje i na sve ostale koji nisu u krvnom srodstvu sa poklonodavcem.

Može li se opozvati ugovor o poklonu nepokretnosti?

U određenim situacijama ugovor kojim se poklanja nekretnina može biti opozvan. To se najčešće dešava kada dođe do međusobnog dogovora, kada neko od ugovornih strana ne ispoštuje dogovoreno, ili ako se životne okolnosti značajno promene.

Ukoliko dođe do raskida, obe strane moraju da potpišu pisani sporazum o tome. Nakon toga, nekretnina se vraća osobi koja ju je poklonila, a u katastru se podnosi zahtev za promenu vlasništva.

Postoje i situacije kada poklonodavac može samostalno da traži poništavanje ugovora. Na primer, ako se primalac poklona pokaže kao nezahvalan, ne brine o nekretnini ili ne poštuje dogovor. Za to postoji zakonski rok od tri godine.

Takođe, ako poklonodavac dođe u tešku finansijsku situaciju i više ne može da obezbedi sebi osnovne životne potrebe, ima pravo da traži vraćanje poklona. Isto tako i poklonoprimac ima pravo da zatraži raskid ako poklonodavac ne poštuje dogovorene uslove.

Izvor slike: https://www.freepik.com/free-photo/brown-wooden-cottage-with-keys_5240852.htm