Kada i kako banka prodaje nekretninu koja je pod hipotekom

Hipoteka je oblik zaloga nad nepokretnom imovinom, obično nad nekretninom, koja se koristi kao sredstvo obezbeđenja kredita ili dugovanja.

Kada fizičko ili pravno lice podigne kredit ili zajam kod banke ili neke druge finansijske institucije, ta institucija može zahtevati postavljanje hipoteke kao garancije za vraćanje duga.  

Postavljanjem hipoteke na nekretninu, vlasnik nekretnine daje pravo poveriocu (banci ili drugoj finansijskoj instituciji) da je proda u slučaju da dužnik ne ispuni svoje obaveze i vrati dug. Na taj način poverilac se obezbeđuje, da može da namiri svoj dug, prodajom nekretnine, ukoliko dođe do nesposobnosti dužnika da vrati dugovanje.

Važno je znati da dok je hipoteka pravo poverioca na nekretnini, dužnik i dalje ostaje vlasnik nekretnine sve dok redovno izmiruje svoje obaveze prema poveriocu (banci ili drugoj finansijskog instituciji). Ukoliko dužnik ne ispuni svoje obaveze u skladu sa ugovorom, poverilac ima pravo da pokrene postupak prodaje nekretnine kako bi naplatio dug.

Hipoteka sama po sebi ne ograničava ni kupca ni banku kao prodavca nekretnine. Prodavac može da proda svoju nekretninu koja ima teret hipoteke sasvim legalno, a sa druge strane kupac takođe može da kupi istu takvu nekretninu, bez straha da mu banka neće odobriti stambeni kredit.

Nekretnina pod hipotekom znači da njen vlasnik još uvek nije otplatio kredit koji je podigao kako bi tu nepokretnost kupio.

Kada banka prodaje nekretninu koja je pod hipotekom 

Banka prodaje nekretninu (stan, kuću) koja je pod hipotekom u situacijama kada zajmoprimac ne otplaćuje kredit ili krši odnosno ne poštuje druge odredbe o zajmu.

Banka ima pravo da inicira postupak prisilne prodaje nekretnine putem javne prodaje kako bi se namirio dug. Ovaj postupak prisilne prodaje poznat je kao „izvršenje hipoteke“.

Uobičajena procedura je da banka prvo pošalje upozorenje zajmoprimcu, da mu ukaže i upozori na kašnjenje u otplati kredita, kao i da mu pruži priliku da reaguje i izvrši uplatu, odnosno ispravi situaciju. Međutim, ukoliko se problemi sa otplatom kredita ne reše i zajmoprimac ne izmiri svoje dugovanje, banka će pokrenuti postupak prisilne prodaje.

Kada banka prodaje nekretninu koja je pod hipotekom, prvo će izvršiti proveru hipoteke, odnosno stanje hipoteke i osigurati da postoji mogućnost prodaje nekretnine s obzirom na preostali iznos kredita i tržišnu vrednost nekretnine.

Za prodaju nekretnine, banci je potrebno ovlašćenje vlasnika nekretnine ili sudski nalog.

Banka će pre prodaje obično naručiti procenu tržišne vrednosti nekretnine, kako bi znala koliko može očekivati od prodaje, s obzirom na preostali dug zajmoprimca.

Banka zatim objavljuje oglas za prodaju nekretnine. Oglašavanjem nekretnine na tržištu banka na taj način privlači potencijalne kupce, odnosno preduzima sve potrebne korake da javna prodaja nekretnine bude uspešno sprovedena.

Banka nakon toga organizuje javnu prodaju nekretnine. Na dan prodaje potencijalni kupci daju ponude za nekretninu. Najviša ponuda će obično dobiti nekretninu.

Nakon prodaje, ukoliko je postignuta prihvatljiva ponuda, banka će potvrditi prodaju nekretnine od strane najboljeg ponuđača.

Posle prodaje nekretnine banka će preneti vlasništvo nekretnine na novog vlasnika.

Banka nakon prodaje, prikupljeni novac koristi kako bi podmirila preostali iznos kredita, uključujući kamate i ostale troškove.

U slučaju da je prodajna cena nekretnine veća od preostalog dela kredita, banka će višak novca vratiti vlasniku nekretnine.

Međutim, ukoliko prodajna cena nekretnine nije dovoljna za pokrivanje preostalog duga, banka može pokušati naplatu razlike od vlasnika nekretnine.

Postupak kupovine nekretnine pod hipotekom

Život je pun izazova i nepredvidivih situacija, i zato je hipoteka nužnost, koja štiti finansijsku instituciju koja daje kredit. I ne tako retko se dešava da usled nekih promena u životu vlasnici nekretnine ne mogu da vrate kredit. Tada se pokreće prodaja iste i podmiruje dug prema banci.

U situaciji da vam se svidi nekretnina (stan ili kuća) koji je pod hipotekom postavljate sebi hiljadu pitanja: Da li postoji rizik od kupovine, da li će banka odobriti kredit za kupovinu nekretnine koja je već založena, da li postoji mogućnost izbora banke ili ste vezani za banku kod koja je stan već založen...?

Potrebno je da znate kako je moguće kupiti takav stan i da možete izabrati banku koja najviše odgovara vašim potrebama, bez obzira kod koje je banke prvobitno upisana hipoteka.

Prvo što treba da uradite je da pribavite od banke kod koje je stan založen, odnosno uzet kredit dva dokumenta i to: Potvrdu o ostatku duga i Pismo o namerama banke da će izdati brisovnu dozvolu uz koju katastar briše hipoteku sa stana, posle isplate preostalog duga, po kreditu.

Nakon toga odlazite u banku u kojoj želite da podignete novi kredit i možete da započnete standardnu proceduru podizanja stambenog kredita.

Važno je da znate da je procedura prodaje stana pod hipotekom definisana i legalna i da nema nikakvih rizika ni za prodavca ni za kupca, ako se predviđena procedura u potpunosti ispoštuje.

Koristeći usluge i pomoć profesionalnih i proverenih agencija za nekretnine možete se upoznati sa svim mogućnostima koje su vam na raspolaganju u ovakvoj situaciji. Važno je da znate kako postojanje hipoteke na nekretnini ne predstavlja prepreku za njenu prodaju niti umanjuje šanse za njenu prodaju.  

I naravno, ako je to prvi stan koji kupujete, možete računati na povrat pdv za kupovinu prvog stana.

Slike: pexels.com