Šta sve utiče na cenu stana?

Da li je stan koji kupujem precenjen? Šta sve utiče na cenu stana koji želim da prodam? Dileme imaju i kupci i prodavci. Dobro formirana cena će biti primamljiva kupcima, pokriti troškove i ostaviti mesta zaradi.

Ostanite uz tekst i osveltićemo faktore koji utiču na cene stanova kao i njihov kvantitativni uticaj na cenu. Također ćete videti i koje to skrivene probleme niska cena može da maskira.

Trend cena nekretnina u Beogradu nam ukazuje da je lokacija bitna

Veći gradovi imaju višestruko više cene kvadrata nego manja mesta, ali i unutar jednog grada cena varira od  lokacije  nekretnine. Tako na primer, u glavnom gradu cena kvadrata stana može biti i do 25%  jeftinija ako govorimo o rubnim opštinama. Nepisano pravilo je da što je lokacija bliža centru cena ima trend rasta jer ljudi traže:
 

• Blizinu prodavnica i škola
• Bezbedan kraj
• Parkove
• Savršenu putnu infastrukturu

Pored iznosa koji je neko spreman da izdvoji za stan lokacija je drugi bitan element od koga se teže odustaje. Praksa kaže da se često pazare stanovi koji nisu željene kvadrature ali samo da budu na željenoj lokaciji.

Novogradnja, starogradnja i stanovi u izgradnji

Znamo da je novogradnja daleko najskuplja jer nosi neke prednosti:
 

• Prvi ste vlasnik stana
• Nema dodatnih troškova za adaptaciju
• Najčešće poseduje savremeniji sistem izolacije zgrade, rešen sistem grejanja, zgrade imaju savremen lift, parking mesto...

Ipak ovde se najčešće dešava precenjivanje stana i cenu podiže zona u kojoj se novogradnja nalazi. Isti stan u novogradnji na atraktivnoj lokaciji u Beogradu košta i preko 3.000 eura za 1m2 dok je cena umerenija što pratimo gradnju u daljim opštinama.

Cena stana u starogradnji je niža i češće zavisi od same nekretnine. Sa sobom donosi i troškove za rekonstrukciju koji mogu premašiti i 10.000 eura, ali se mnogi odlučuju za ovu varijantu jer:
 

• I pored dodatnih troškova cena je niža nego u novogradnji
• Kvalitet starogradnje može biti dobar
• Stan može biti i opremljen pa novog vlasnika očekuju niži troškovi kasnije

Najjeftiniji su stanovi u izgradnji. Tu su uštede najveće ali treba biti obazriv
 

• kome se novac daje, da li je izvođač odgovoran
• treba proveriti svu dokumentaciju da bi bilo moguće kasnije uknjiženje

Šta nudi stan i zgrada?

Uslovi u zgradi i izvan nje

Kao što smo rekli cena stana je viša ako zgrada poseduje lift, ako postoji novija fasada i čist zajednički prostor ispred i u zgradi. Ako je to naselje u kojem se očekuje dalja gradnja, rašće i cene nekretnina zajedno sa tražnjom.

Što je stan na nižem spratu cena raste. Ista je situacija ako poseduje podrumski prostor i podzemne garaže.

Cena varira i od toga koliko je stanova na jednoj etaži i kakav pogled ima konkretan stan.

Kvadratura

Po nekom nepisanom pravilu niža je cena po m2 za stanove veće kvadrature nego za one manje površine. I pored toga svota novca koju možete izdvojiti je ono što će odrediti da li ćete kupiti garsonjeru ili trosoban stan.

Unutrašnjost stana

Ovo je treći veliki test i bez obzira na sve druge pogodnosti ako stan nije funkcionalan neće biti ni plaćen. Cenu obara loš razmeštaj prostorija, mala kuhinja, malo kupatilo…

Dobro je ako svaka prostorija ima prozor, ako je reč o novoj vrsti stolarije, posedovanje roletni, klime, ako postoji i terasa.

Dakle, sve se gleda, sve je bitno i cenu određuje kako sam stan tako i njegova okolina.

Kretanje cena na tržištu

Sve dok postoji velika tražnja za stanovima, rašće i gradnja i cene će rasti. Dok se i za najskuplje nekretnine pronalaze kupci imaćemo ovakvo stanje na tržištu a kupcima će trebati sve veći iznosi za kupovinu. Problem je dublji i reč je o migraciji stanovništva ka gradovima koji žele prednosti vlasništva stanova bilo za život, bilo kao potencijal za izdavanje.

Kada je niža cena stana signal za uzbunu?

Kupovina stana je životna investicija za većinu porodica i treba biti pažljiv kada se nude stanovi koji imaju poteškoća za prodaju i pored niže cene
 

• Proverite postoje li svi papiri neophodni za uknjiženje. Ko vam zapravo nudi stan na prodaju, možda ima još vlasnika sa kojima ćete imati probleme oko prenosa vlasništva.
• Možda se ne čini bitno ali komšije u zgradi mogu biti prelomna tačka da neki stanovi dugo vremena budu na tržištu.
• Proverite kakve vas sve popravke mogu očekivati. Kupatila deluju renovirana ali da li je posao kvalitetno odrađen? Stolarija može biti zamenjena ali kakav je njen kvalitet?

Saznajte zašto se nekretnina prodaje jeftinije i ne pristajte na izgovor “prodavac želi da brže obavi transakciju”.

Ne postoji jedinstven obrazac za definisanje kriterijuma šta sve utiče na cenu stana. Čak i subjektivno mišljenje utiče da se neke nekretnine brže prodaju. Nadamo se da je ovaj tekst ipak malo pomogao.

Šta Vi mislite o ovoj temi? Koliko su cene stanova realne kod nas? Pišite nam u komentarima ispod tekta.